Wer ist für die Reinigung und den Anstrich der Fassade in einer Wohnungsbaugenossenschaft verantwortlich?

Die Eigentümerversammlung endete vor drei Monaten. Auf der Liste der zu erledigenden Aufgaben stand die Renovierung der Fassaden von zwei Wohnblöcken. Seitdem hat der Verwalter mehrere Anrufe von Bewohnern erhalten, die fragen, wann die Arbeiten beginnen. Ein schriftlicher Antrag ist beim Aufsichtsrat eingegangen. Die Frage, die bei jeder Vorstandssitzung der Genossenschaft auftaucht, ist immer dieselbe: Wer ist für die Fassade verantwortlich, und welche Folgen hat es, wenn nichts unternommen wird?

Diese Frage hat eine konkrete rechtliche und betriebliche Antwort, und es ist besser, sie zu kennen, bevor eine Bauaufsichtsprüfung stattfindet, nicht während einer solchen.

Rechtsgrundlage: Wem gehört die Fassade und wer wartet sie?

In einer Wohnungsbaugenossenschaft ist die Fassade ein gemeinsamer Teil des Gebäudes. Sie gehört keinem einzelnen Wohnungseigentümer. Sie ist ein Element des gemeinschaftlichen Eigentums, für das die Genossenschaft oder der Vorstand der Wohnungseigentümergemeinschaft verantwortlich ist, je nach Verwaltungsform des Gebäudes.

Die Pflicht zur Instandhaltung eines Gebäudes in ordnungsgemäßem technischen Zustand ergibt sich aus dem Baurecht. Artikel 61 dieses Gesetzes verpflichtet den Eigentümer oder Verwalter eines Gebäudes, es bestimmungsgemäß zu nutzen und in einem ordnungsgemäßen technischen, ästhetischen und sanitären Zustand zu erhalten. Diese Pflicht umfasst die Fassade, sowohl hinsichtlich der Sicherheit, z. B. abblätternder Putz oder Risse, als auch der Ästhetik, z. B. Streifen, biologisches Wachstum und Verfärbungen.

Das Gesetz über das Wohnungseigentum legt fest, dass die Kosten für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von den Wohnungseigentümern entsprechend ihren Eigentumsanteilen getragen werden. Das bedeutet, dass eine Entscheidung zur Reinigung oder zum Anstrich der Fassade einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft oder eine Entscheidung der Genossenschaft gemäß ihrer Satzung erfordert.

In der Praxis liegt die operative Verantwortung beim Immobilienverwalter: der Genossenschaft oder dem von der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellten Verwalter.

Welche Risiken birgt eine vernachlässigte Fassade? Rechtliche und finanzielle Folgen

Eine vernachlässigte Fassade ist nicht nur ein ästhetisches Problem. Sie hat konkrete rechtliche und finanzielle Folgen, die den Genossenschaftsvorstand oder den Verwalter betreffen können.

Eine Anordnung des Kreisbauaufsichtsamtes. Das Kreisbauaufsichtsamt hat das Recht, Renovierungs- oder Instandhaltungsarbeiten an einem Gebäude anzuordnen, wenn bei einer Inspektion oder nach einer Meldung von Bewohnern oder Dritten Mängel festgestellt werden. Die Anordnung kann eine Frist für die Fertigstellung der Arbeiten festlegen. Bei Nichtbefolgung können Bußgelder oder Verwaltungsverfahren die Folge sein.

Haftung für Schäden an Dritten. Wenn ein Putzstück oder ein dekoratives Element von einer vernachlässigten Fassade fällt und ein Auto beschädigt oder einen Passanten verletzt, haftet der Eigentümer oder Verwalter des Gebäudes auf Schadensersatz. In zivilrechtlichen Verfahren ist die entscheidende Frage, ob der Verwalter regelmäßige Inspektionen und Wartungsmaßnahmen durchgeführt hat. Das Fehlen einer Dokumentation ist ein Argument gegen den Verwalter.

Ansprüche von Bewohnern. Ein Wohnungseigentümer, der der Meinung ist, dass eine vernachlässigte Fassade Feuchtigkeit in seiner Wohnung verursacht oder den Immobilienwert mindert, kann Ansprüche gegen den Verwalter geltend machen. In Fällen, in denen Feuchtigkeit durch eine unversiegelte oder pilzbefallene Fassade eingedrungen ist, haben Gerichte Schadensersatz zugesprochen.

Höhere Renovierungskosten in der Zukunft. Schmutz und biologisches Wachstum, das jahrelang auf der Fassade belassen wird, dringen in den Putz ein und schädigen seine Struktur. Die Entfernung tiefer Verunreinigungen und die Behandlung einer biologisch befallenen Oberfläche ist wesentlich teurer als präventive Reinigung alle paar Jahre.

So bereiten Sie einen Arbeitsauftrag für ein externes Unternehmen vor

Die Beauftragung von Höhenarbeiten an einem Mehrfamiliengebäude erfordert mehrere Dokumente und Absprachen, die sowohl die Genossenschaft als auch den Auftragnehmer schützen.

• Beschluss über den Arbeitsumfang: ein Dokument, das bestätigt, dass der Vorstand oder die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausgaben für Fassadenarbeiten genehmigt hat.
• Leistungsbeschreibung: eine Liste der Wände, Flächen und Arbeitsarten, z. B. Reinigung, Anstrich, Putzreparatur oder Fugendichtung.
• Informationen über Bäume und Infrastruktur: Bäume, Stromleitungen und Zäune in der Nähe des Gebäudes, die den Zugang behindern könnten.
• Zeitplan unter Berücksichtigung der Bewohner: Arbeiten an Wohngebäuden erfordern, dass die Bewohner im Voraus über das geplante Datum informiert werden, insbesondere wenn das Team in der Nähe von Wohnungsfenstern arbeitet.
• Dokumentationsanforderungen: ein Übergabe- und Abnahmeprotokoll, Fotos vor und nach der Reinigung, Zertifikate und Qualifikationen des arbeitenden Teams.

Ein zuverlässiges Unternehmen besichtigt die Fassade vor der Angebotserstellung. Es prüft den Zustand des Putzes, das Vorhandensein von biologischem Wachstum sowie den Zustand der Blechabdeckungen und Dachrinnen. Dies ermöglicht eine genaue Preiskalkulation des Arbeitsumfangs und hilft, Überraschungen bei der Ausführung zu vermeiden.

Beispielhafter Fassadenwartungsplan für ein Mehrfamiliengebäude

Regelmäßige Fassadenwartung ist günstiger als wiederholte Großrenovierungen. Nachfolgend ein orientierender Zeitplan, der an die spezifischen Gegebenheiten des Gebäudes angepasst werden kann.

Zeitraum	Arbeitsumfang	Hinweise
Jährlich, im Frühjahr	Sichtprüfung der Fassade, einschließlich Risse, Abblätterungen und Zustand der Blechabdeckungen.	Kann im Rahmen der jährlichen Gebäudeinspektion durchgeführt werden.
Alle 3-4 Jahre	Druck- oder chemische Reinigung der Fassade zur Entfernung von Schmutz, biologischem Wachstum und Streifen.	Vor oder nach der Herbst-Winter-Saison.
Alle 8-12 Jahre	Anstrich der Fassade mit Grundierung und möglicher Putzreparatur.	Der Zeitpunkt hängt von der Farbart und der Witterungsbelastung der Fassade ab.
Nach Bedarf	Abdichten von Rissen, Reparatur von Putzabplatzungen und Maßnahmen nach mechanischen Beschädigungen.	So bald wie möglich nach Feststellung eines Schadens, da jede Verzögerung den Reparaturumfang vergrößert.

Es empfiehlt sich, den Zeitplan in die Gebäudeverwaltungsdokumentation aufzunehmen und seine Umsetzung zu überwachen. Bei einer Inspektion durch die Bauaufsichtsbehörde oder einem Streit mit Bewohnern dient eine systematische Dokumentation als Nachweis ordnungsgemäßer Immobilienverwaltung.

Seilzugangstechnik im Wohnungsbau: Warum es sich lohnt, sie in Betracht zu ziehen

Genossenschaften und Wohnungseigentümergemeinschaften haben Fassadenarbeiten oft mit Gerüsten in Verbindung gebracht, die wochenlang Bürgersteige blockieren. Seilzugangstechnik verändert dieses Bild. Der Techniker arbeitet von Seilen, die auf dem Dach verankert sind. Neben der Wand steht kein Gerüst, der Bürgersteig bleibt für Fußgänger zugänglich, und der Parkplatz unter der Wand ist nur durch Warnband belegt.

Für den Verwalter eines Wohngebäudes bedeutet dies weniger Beschwerden von Mietern, weniger Eingriffe in das Alltagsleben des Gebäudes und eine kürzere Ausführungszeit. In einem Mehreingangs-Wohnblock ermöglicht Seilzugangstechnik, einen Abschnitt nach dem anderen zu reinigen oder zu streichen, ohne den gesamten Bereich rund um das Gebäude gleichzeitig zu belegen.

Wenn Sie Fassadenarbeiten planen und wissen möchten, welcher Umfang und welcher Zeitplan für Ihr Gebäude angemessen sind, fordern Sie ein kostenloses Angebot an. Wir beurteilen den Zustand der Fassade, schlagen eine Methode vor und erstellen einen Zeitplan, der in den Renovierungsplan der Genossenschaft aufgenommen werden kann.